当很多人还在担心房价会不会继续跌的时候，一群人已经像买白菜一样开始批量抄底老破小了。
这两天网上有几个例子很火，成都一位博主，在过去一年里买了8套老破小，
总价330万，月供1.4万，租金却收能收到每月2.1万，不光轻松覆盖了1.4万的月供，还能净赚近10%的利润。
天津也有人直接花了350万全款拿下了7套老破小，理由是租售比最高能到6%，比存银行划算多了。
仿佛一夜之间，那些曾经很多房东担心砸手里的老破小，突然成了能下金蛋的鹅。
但问题是，当社交媒体上开始批量出现这种抄底攻略时，这究竟是楼市触底反弹的信号，还是专门收割韭菜的又一场精心布局？
楼市最深处的逻辑，是不是正在发生某种变化？
抄底逻辑变了：从赌涨跌到算租金
说实话，过去二十年，中国人买房习惯了躺赚，只要买了，过几年翻倍是常态，但现在不一样了。
成都那位抄底的博主，她只选成都二环内、总价40万左右、租售比超过5%的房子。
什么叫租售比？就是年租金除以房价，简单说就是这套房子每年能给你带来多少利息。
5%意味着什么？现在银行三年期定存利率不到1.5%，十年期国债收益率1.8%左右。
一套老破小的租金回报率，已经跑赢了绝大多数无风险资产。
这背后是一个重要的信号：房地产的定价逻辑正在从赌涨价向赚租金回归。
但这个逻辑要成立，需要一个最重要的前提：你能确保一直租得出去，而且租金不跌。
政策托底，官方下场当最大买家
让这批赌徒敢于下重注的另一个重要原因，是今年初开始，官方对老破小的态度发生了180度大转弯。
就在上个月，上海正式启动了二手房收购试点，浦东、静安、徐汇三区率先出手，由国企下场收购老破小用作保障性租赁住房。
标准也很明确：内环内、2000年前建成、70平米以下、总价400万以内。
这不就是典型的老破小画像吗？
目前全国已有超过80个城市表态支持国企收购存量商品房，36个城市发布具体征集公告。
这就意味着政府给这个市场设立了一个隐性底价，以前卖不掉的老房子，现在有了一个稳定的、官方背景的接盘方。
这极大地修复了市场信心，也让那些赌拆迁的人看到了希望。
比如上海静安区有小区，因为收储预期，半年时间房价从6万涨到了10万。
但千万别以为这是政府在给所有人抬轿子。
这次的收储非常精准，只针对核心地段的小户型，目的是盘活存量、补充保租房、稳定价格预期。
如果盲目跟风，买到的可能是不符合收储标准的伪老破小，最终依然面临流动性枯竭的窘境。
真正的风险：你可能不是赌神，而是韭菜
讲到这里，我得泼一盆冷水。
前面那个博主的故事确实很诱人，但她自己也承认，这种操作其实是非常小众的。
她能做到月租2600元/套，是因为对成都市场极为了解，每天刷房源到凌晨两点，几乎动用了所有中介资源。
但是你觉得普通人有这个精力和判断力吗？
这里面至少有三大风险被多数人忽略了：
所谓的以租养贷，其实是建立在极其脆弱的平衡之上的。
大家计算租售比时，默认了一个前提：房子永远满租，租金永远不跌，而且没有任何额外成本。
但现实中，房屋空置期、家具家电维修、甚至遇到租霸的损耗，哪一样不是真金白银？
而且你想想，老破小的租客群体主要是谁？刚毕业的年轻人、外来务工者。
如果经济下行、人口流入放缓，租金能一直稳吗？现金流游戏最怕的就是现金流中断。
而且在严格的限贷政策下，这么多套房子如何获得合规的贷款，本身就是一个谜。
一旦被抽贷，整个资金链就会瞬间断裂。
第二个坑，是对拆迁暴富的过度幻想。
现在买老破小搏拆迁的人不少，上海静安有些小区半年内从6万涨到10万，就是因为传出拆迁消息。
但问题是，如果最后不拆呢？
现在的城市更新，主旋律已经从大拆大建转向旧改为主，很多老小区只会翻新，不会拆迁。
如果抱着赌一把的心态买入，一旦拆迁预期落空，房价可能面临剧烈下跌。
你惦记的是拆迁补偿，别人惦记的是你的本金。拆迁这种事儿，从来都不是个人能左右的。
而且官方收储是定向操作，个人投资者没有国企的资金优势和议价能力。
你觉得自己能抄到官方的底，但实际上可能只是接盘而已。
所以说楼市回暖了吗？部分城市、部分房型确实出现了止血迹象，但这并不意味着全面复苏。
成交量在回升，说明价格调整到位后，刚需在进场；租售比在改善，说明房子的资产属性在回归；官方收储在推进，说明政策底正在形成，这些都是积极信号。
但我们必须清醒：这次的回暖，跟过去任何一次都不一样。
没有大水漫灌，没有普涨行情，只有结构性机会。
那位抄底的博主说了句话，“无论是中国，还是北京的未来，我是坚定不移地认为未来会越来越好的。”
这话当然没错，但越来越好不代表随便买房就能闭眼赚钱了。
未来楼市的投资逻辑，会越来越像股市，只有那些真正具备价值发现能力、能识别出被错杀的好资产的人，才有可能赚到钱。
而对于大多数只是想找个地方安放积蓄的普通人来说，参与这个赌局之前还是再谨慎一些为好。
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